عدم صدق سرقفلی با گذاردن سفته نزد مالک
آيا سفته گذاشتن پيش صاحب‌ملک حكم سرقفلى را دارد؟
خير، اين فقط يك نوع ضمانت است.
تصرف مجدد کسی که حق سرقفلی خود را به دیگری صلح کرده
اگر شخصى حقیقى یا حقوقى صاحب سرقفلى مکانى باشد و مالک شخص دیگرى باشد و مدّتى صاحب سرقفلى مستأجر آن ملک بوده است، ولى بعداً صاحب سرقفلى حقّ خود را به نفر سوّم صلح می‌کند و صاحب‌ملک هم به همان نفر سوّم ملک را اجاره می‌دهد; نفر سوّم به علّتى قرارداد با هر دو را فسخ می‌نماید، آیا ازنظر شرعى صاحب اوّل سرقفلى می‌تواند بدون اجازه و اذن در آن تصرّف کند؟ و اگر تصرّف او اشکال دارد لطفاً به سؤالات زیر پاسخ دهید؟ الف) آیا تصرّف صاحب سرقفلى غاصبانه و عدوانى است؟ب) اگر تصرّف عدوانى است، آیا منافع مغصوبه باید به «اعلى القیم» اخذ شود؟ج) درصورتی‌که تصرّف عدوانى باشد، آیا متصرّف مستحق تعزیرات شرعى است؟د) درصورتی‌که مالک براى رسیدن به منافع مغصوبه مخارجى را متحمّل شده باشد، آیا می‌تواند از غاصب و متصرّف عدوانى اخذ نماید؟
الف: درصورتی‌که نفر سوّم حقّ فسخ داشته، با فسخ کردن سرقفلى به نفر دوّم برمی‌گردد و ملک به نفر اوّل (صاحب اصلى) و اگر صاحب سرقفلى بخواهد در آن تصرّف کند باید مجدداً آن را اجاره کند. ب: اگر قبل از اجاره مجدّد تصرّفى بنماید باید اجرت‌المثل را طبق عرف روز بدهد. ج: اگر آگاهانه تصرّف عدوانى کرده باشد مستحق تعزیر است. د: اگر ناچار شود مخارج فوق‌العاده‌ای هزینه کند می‌تواند بگیرد; ولى هزینه‌های معمولى را نمی‌توان گرفت.
افزایش مال‌الاجاره در قرارداد سرقفلی
مغازه‌ای را سرقفلى کرده‌ام، اجاره‌اش 300 تومان بوده است، بعد از پنج سال مالک گفت اجاره‌اش کم است، 400 تومان نمودیم، بعد از پنج سال دیگر مبلغ اجاره را پانصد تومان نمودیم، حال بعد از پنج سال سوّم می‌گوید: «باید ماهى هزار تومان بدهید»، درصورتی‌که قانون می‌گوید هر سه سال 20 درصد اضافه شود و یا اینکه کارشناس قیمت را تشخّص کند; ولى او نه به 20 درصد قانع می‌شود و نه کارشناس می‌آورد، آیا این مبلغ براى ایشان مباح است؟
درصورتی‌که سرقفلى را پرداخته‌اید باید اجاره را به قیمت کارشناس بگیرد نه به میل خود و اگر با علم و اطّلاع طرفین از قانون 20%، اجاره منعقدشده، لازم است معیار را همان بیست درصد قرار دهند.
عدم سقوط حق سرقفلی در صورت تغییر شغل
اینجانب سرقفلى یک باب مغازه را خریدارى نموده‌ام. اخیراً به علّت تغییر شغل، موجر اقدام به شکایت نموده و موفّق به اخذ صدور حکم تخلیه توسّط دادگاه به استناد قانون روابط موجر و مستأجر، تصویب سال 1356 گردیده است.مادّه 14 بند 7 این قانون می‌گوید: «در صورت صدور حکم تخلیه به دلیل تغییر شغل کمترین وجهى به صاحب سرقفلى یا حقّ کسب و پیشه تعلّق نمی‌گیرد!» آیا این حکم عادلانه است؟
اگر در موقع اجاره، شغل خاصی در سند اجاره قید نشده باشد انتخاب شغل جدید براى شما مانعى ندارد; ولى اگر شغل خاصی قیدشده، شما می‌توانید به شغل اوّل بازگردید و محل و سرقفلى آن را براى خود حفظ کنید، یا به نحوى با مالک تراضى نمایید.
حدود اختیارات مالک در سرقفلی
شخصى يك باب مغازه در سال 1360 (ه. ش) به مبلغ معلومى طبق قرارداد منعقده فيما بين مالكين و خريدار به سرقفلى خريده و مبلغ قرارداد آن روز را پرداخت‌نموده است. در پايين قرارداد عبارت ذيل آمده است «مورد معامله سرقفلى و حقّ اولویت و انتقال به ديگرى است ولى بايد در موقع فروش رضايت مالكين اصلى را طبق قانون سرقفلى از سود مورد معامله جلب نمايد و در ضمن اجاره از زمان تحرير لغايت دو سال تمام به مبلغ ماهيانه يكصد تومان منظور و مقرر گرديد» با توجّه به شرايط ذکرشده فوق:الف) آيا مالكين يا مالك ازنظر شرعى مىتواند بدون رسيدن به توافق با صاحب سرقفلى مبلغ مال‌الاجاره را هرسال افزايش دهد؟ب) در صورت افزايش فرق بين سرقفلى و اجاره چه خواهد بود؟
الف) در مواردى كه سرقفلى گرفته‌شده و مدتى براى اجاره تعيين گرديده بعد از گذشتن مدّت، مالك مىتواند در مال‌الاجاره تجدیدنظر كند ولى بيش از عرف بازار نسبت به این‌گونه اموال نمىتواند از مستأجر بگيرد.ب) فايده سرقفلى اين است كه در عرف بازار مال‌الاجاره كمترى به آن تعلق مىگيرد و حق اولویت براى تجديد اجاره همواره وجود دارد.
اجاره دادن ملک سرقفلي توسط مستأجر
چنانچه شخصی سرقفلی پرداخت کرده و مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده می‌تواند مال را به شخص دیگر اجاره دهد؟
هرگاه كسى ملكى را با دادن سرقفلى به صاحب آن براى مدّتى اجاره كند مادام كه وقت اجاره او تمام نشده است مىتواند ملك را به ديگرى باهمان مبلغ اجاره دهد، ولى حقّ سرقفلى را به هر مقدارى كه با يكديگر توافق كنند مىتواند بگيرد و موافقت صاحب‌ملک نيز در انتقال اجاره شرط است، مگر اينكه از اوّل، اين حق به مستأجر واگذارشده باشد.
پايان يافتن مدت اجاره ملکي که سرقفلي آن پرداخت‌نشده
چنانچه مدت اجاره تمام شود و مستأجر سرقفلی نپرداخته باشد آیا می‌تواند در آن محل سکونت داشته باشد؟
كسى كه ملكى را اجاره كرده و سرقفلى نپرداخته هنگامىكه مدّت اجاره به سررسید حق ندارد بدون اذن صاحب‌ملک در آنجا اقامت كند و اگر آن را تخليه نكند غاصب و ضامن ملك و ضامن مثل مال‌الاجاره است، خواه اجاره اوّل كوتاه باشد يا طولانى و خواه در مدّت اجاره ارزش ملك بالا رفته باشد يا نه و اگر كسى ملك را از چنين شخصى اجاره كند اجاره‌اش صحيح نيست، مگر اينكه صاحب‌ملک رضايت دهد.
پايان يافتن مدت اجاره ملکي که سرقفلی آن تمام‌شده است
چنانچه عقد اجاره با شخصی که سرقفلی را پرداخت کرده به پایان برسد وظیفه چیست؟
هرگاه مدّت اجاره ملكى كه سرقفلى آن گرفته‌شده تمام شود مالك موظّف است آن را به همان مستأجر يا شخص ديگرى كه او موافقت كند اجاره دهد و مقدار مال‌الاجاره به قيمت عادلانه روز با نظر كارشناس مورداطمینان خواهد بود.
عدم جواز اجاره ملکی که سرقفلی آن را به دیگری واگذار کرده
در صورت فروش سرقفلی آیا مالک می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
صاحب‌ملک مىتواند ملك خود را به ديگرى اجاره دهد و علاوه بر مال‌الاجاره از او سرقفلى بگيرد، در اين صورت ملكى را كه اجاره داده نمىتواند به ديگرى اجاره دهد، هرچند مدّت اجاره تمام‌شده باشد، ولى اگر مستأجر اوّل كه سرقفلى پرداخته موافقت كند مىتواند به ديگرى اجاره دهد، مستأجر اوّل نيز حق دارد سرقفلى آن ملك را به ديگرى واگذار كند، خواه به قيمتى بيشتر يا كمتر باشد.
حقّ تقدّم مزارعى كه به منبع آب نزديكترند در بهره برداری از آن
يك جريان طبيعى آب از چشمه سارهاى دامنه يك كوهستان از قديم الايّام وجود دارد، مزارع و باغاتى نيز از گذشته در اطراف مجراى آب مزبور به وجود آمده، كه از همين آب مشروب مى شده است. در سال هايى كه بارندگى زياد و مقدار آب بيش از نياز مزارع و باغات مىباشد مقدار آب زائد بر مصرف داخل در مسيل گرديده و پس از عبور از يك مسير كوهستانى لميزرع در فاصله 30 كيلومترى به مزرعه و روستاى ديگرى مىرسد كه اهالى آن روستا، آن را بر آب قنات خويش اضافه نموده و از آن استفاده مىكنند. در سال هاى كم باران مقدار آب بيش از نياز مصرفى مزارع بالادست نبوده و طبعاً آبى به روستاى بعدى نمىرسد و همين امر مايه نزاع بين اهالى دو روستاى مزبور شده كه هنوز نيز ادامه دارد. مقرّرات فقهى موجود و اصل 49 قانون اساسى و قانون توزيع عادلانه آب، مصوّب سال 1361 مجلس شوراى اسلامى، و ماده 156 قانون مدنى، مبنى بر حقّ تقدّم مزارعى كه به منبع آب نزديكترند، ظاهراً براى رفع خصومت و قطع مايه نزاع كافى نيست. لطفاً در اين موضوع نظر خود را در خصوص چگونگى حقّ تقدّم استفاده از آب چشمه سارهاى طبيعى كه توسّط آباديها و روستاهاى اطراف آن چشمه سارها به صورت سنّتى و بدون قرارداد مدوّن مورد بهرهبردارى قرار مىگيرد و موجب اختلاف مىشود بیان نمایید؟
چنانچه عرف محل، به تصديق اهل اطّلاع و آگاهان آن منطقه، اين بوده كه آبادى هاى پايين فقط از اضافه آب، آن هم در سالهاى پرآبى، استفاده كنند بايد در سالهايى كه آب كم است، آب در اختيار آباديهاى بالا قرار گيرد؛ ولى آباديهاى بالا بايد صرفه جويى هاى لازم را انجام بدهند تا اگر آب اضافى باشد به آباديهاى پايين برسد وكسانى كه قبلًا چشمه را متصرّف شده و از آن براى كشاورزى خود استفاده كرده اند مقدّمند، و اگر معلوم نباشد چه كسانى روز اوّل چشمه را متصرّف شده اند عرف محل در اين موارد معيار عمل است.
حقّ تقدّم مزارعى كه به منبع آب نزدیک‌ترند در بهره‌برداری از آن
يك جريان طبيعى آب از چشمه‌سارهای دامنه يك كوهستان از قدیم‌الایام وجود دارد، مزارع و باغاتى نيز از گذشته در اطراف مجراى آب مزبور به وجود آمده، كه از همين آب مشروب می‌شده است. در سال‌هایی كه بارندگى زياد و مقدار آب بيش از نياز مزارع و باغات مىباشد مقدار آب زائد بر مصرف داخل در مسيل گرديده و پس از عبور از يك مسير كوهستانى لميزرع در فاصله 30 كيلومترى به مزرعه و روستاى ديگرى مىرسد كه اهالى آن روستا، آن را بر آب قنات خويش اضافه نموده و از آن استفاده مىكنند. در سال‌های كم باران مقدار آب بيش از نياز مصرفى مزارع بالادست نبوده و طبعاً آبى به روستاى بعدى نمىرسد و همين امر مايه نزاع بين اهالى دو روستاى مزبور شده كه هنوز نيز ادامه دارد. مقررات فقهى موجود و اصل 49 قانون اساسى و قانون توزيع عادلانه آب، مصوّب سال 1361 مجلس شوراى اسلامى و ماده 156 قانون مدنى، مبنى بر حقّ تقدّم مزارعى كه به منبع آب نزدیک‌ترند، ظاهراً براى رفع خصومت و قطع مايه نزاع كافى نيست. لطفاً در اين موضوع نظر خود را در خصوص چگونگى حقّ تقدّم استفاده از آب چشمه‌سارهای طبيعى كه توسّط آبادی‌ها و روستاهاى اطراف آن چشمه‌سارها به‌صورت سنّتى و بدون قرارداد مدوّن مورد بهرهبردارى قرار مىگيرد و موجب اختلاف مىشود بیان نمایید؟
چنانچه عرف محل، به تصديق اهل اطّلاع و آگاهان آن منطقه، اين بوده كه آبادی‌های پايين فقط از اضافه آب، آن‌هم در سال‌های پرآبى، استفاده كنند بايد در سال‌هایی كه آب كم است، آب در اختيار آبادی‌های بالا قرار گيرد؛ ولى آبادی‌های بالا بايد صرفهجويىهاى لازم را انجام بدهند تا اگر آب اضافى باشد به آبادی‌های پايين برسد و کسانی كه قبلاً چشمه را متصرّف شده و از آن براى كشاورزى خود استفاده كردهاند مقدّم‌اند و اگر معلوم نباشد چه كسانى روز اوّل چشمه را متصرّف شدهاند عرف محل در اين موارد معيار عمل است.
ممانعت مالک از رفت‌وآمد و استفاده از چشمه موجود در ملکش
مالك چشمه‌ای که زراعت خود را با آب همان چشمه آبيارى مىكرده و به همسايگان نيز اجازه داده كه در ملكش جوى آب ايجاد نمايند، مدّت بیست‌وچند سال از آب چشمه زراعتشان را مشروب نمودهاند، آيا اكنون مالك مذكور مىتواند همسايگان را از رفت‌وآمد در ملكش، جهت سركشى و استفاده از آب چشمه، منع نمايد؟
اگر سهمى از چشمه را به آن‌ها در مقابل چيزى بخشيده نمىتواند برگردد و اگر تنها با رضايت او در اين مدّت استفاده مىكردهاند، مىتواند ازنظر خود برگردد.
مالکیت آب‌معدنی که از زمین شخصی بجوشد
فردى داراى ملک موروثى است از میان این ملک آب گرم خدادادى جریان داشته و دارد، فرد موردنظر آب گرم را به‌صورت استخر درآورده و از استحمام‌کنندگان پول می‌گیرد و از بقیّه آب در مزرعه خود استفاده می‌برد حال سؤال این است که آیا مالک زمین، مالک آب گرم هم هست؟ و یا کسى می‌تواند بدون پرداخت قیمت زمین و آب گرم، آن‌ها را مصادره کند و حوض‌های نامبرده را تبدیل به احسن کرده و خود مالک شود؟
در فرض سؤال مالک زمین مالک آب گرم است و کسی نمی‌تواند بدون رضایت صاحب زمین آن را از ملکیت او به درآورد.
حکم تغییر مسیر نهر قنات
روستایی داراى یک‌رشته قنات است که از داخل بعضى از خانه‌های مسکونى و باغ‌ها می‌گذرد و براى کشاورزى در خارج از باغ‌ها مورداستفاده قرار می‌گیرد. در این سال‌های خشک‌سالی که مقدارى از آب قنات کم شده، بعضى از کشاورزان مدّعى هستند که مقدارى از آب قنات در منازل براثر خرابى نهر قدیمى و مقدارى هم در باغ‌ها به خاطر ریشه‌ی درختان از بین می‌رود. لذا بنا دارند نهر این قنات را که از داخل خانه‌ها عبور می‌کرده، به خارج از محل انتقال دهند و نهر داخل باغ‌ها را باسیمان اصلاح کنند که این کار با مخالفت صاحبان منازل و مالکین باغ‌ها روبرو شده است. چراکه آب داخل خانه‌ها قطع می‌شود و درختان باغ‌ها، خشک خواهد شد؛ سؤال این است که:1. آیا انتقال راه‌آب از منازلى که محل عبور آب بوده، به خارج از محل جایز است؟2. درصورتی‌که اصلاح نهر داخل منازل ممکن باشد، ولى مدّعیان اصرار داشته باشند که نهر قدیمى را به خارج محل انتقال دهند، این کار چه حکمى دارد؟3. آیا سیمان کردن نهر داخل باغ‌ها بدون رضایت مالکین جایز است؟4. درصورتی‌که ممکن باشد نهر داخل باغ را با رضایت مالک به بیرون باغ منتقل کنند تا ضررى به درخت‌های باغ متوجّه نشود، تغییر مسیر آب چه حکمى دارد؟
درصورتی‌که از قدیم‌الایام آب در آن مسیرها جریان داشته و مالکان آب و باغات و خانه‌های مسیر بر آن عملاً توافق داشته‌اند، تغییر دادن مسیر آب اشکال دارد، همچنین لوله‌گذاری یا سیمان کردن مسیر آب، بدون رضایت مالکین زمین‌ها مشکل است، ولى اگر در مسیر خرابى وجود دارد صاحبان باغ باید آن را اصلاح کنند و الا مالکان آب می‌توانند از هدر رفتن آب خود جلوگیرى نمایند و استفاده باغ‌ها از این آب‌ها براى آبیارى باغ جایز نیست; مگر اینکه سهمى در آب داشته باشند.
